房地产与电子商务结合的模式研究

        引言

        房地产需要与电子商务结合，但房地产又不同于普通小商品，很难直接套用传统的电子商务模式。正因如此，许多学者对房地产与电子商务结合的模式进行过研究，提出了许多好的模式，如 BtoB、BtoC、CtoC、GtoC 和 GtoB 等，但都存在一些这样或那样的缺陷和问题。大部分的房地产开发商仍处于观望状态，一方面还搞不清电子商务到底怎么与房地产业相结合，另一方面主要是怀疑建立一个网站能否真正为楼盘的销售带来实际的效益。（参考《www.jianzhu518.com》）

        作者在前期研究的基础上进一步对房地产与电子商务结合的可行性进行了研究，并提出适用于新房出售、二手房交易、房屋租赁、物业管理等新型电子商务模式。

        一、房地产与电子商务结合的现状及问题

        电子商务是实现在线反馈、在线支付的集计算机技术、通信技术、网络技术为一体的交易方式。房地产业不能忽视电子商务的一个最直接原因就是庞大和剧增的网民数量。房地产电子商务是指房地产企业、政府机构、金融企业、中介服务机构、个人消费者之间为了提高商务活动效率，以网络为平台，借助强大的电子信息数据，从而方便、快捷、安全的实现相关房地产交易和相关服务的一种贸易形式。房地产业的电子商务作为电子商务本身，它能给房地产开发商或代理商带来诸多优势，如可以降低促销成本、提高库存管理水平等。

        目前，我国房地产电子商务化现状概括为以下几个方面：

        (1)各地房地产门户网站为消费者提供专业知识参考，并设有购房信息链接。他们以提供楼盘信息和购房知识为主，例如搜狐网站。这些网站往往内容简单，不能满足消费者需要，多数房地产企业网站停留在企业形象宣传，没有实现在线支付等业务。

        (2)网络虽然可以全方位展示房地产的外形，但虚拟与现实之间仍然存在差距，消费者的购买体验度不够，无法向消费者提供亲身体验住房的感觉。即虚拟和现实之间存在矛盾。

        (3)房地产是一种高价值的特殊产品，消费者往往需要多方考虑才会做出决策，但开发商与消费者多年纠纷以及网络的虚拟性，使消费者对房地产网络交易缺乏信任感。即顾客缺乏信任感。

        (4)网站融资比较困难，存在资金使用不合理的现象。

        因此，我国房地产电子商务化存在的问题主要表现在：规则和管理、电子支付、技术安全等方面。

        二、房地产与电子商务结合的可行性分析

        1、房地产与电子商务结合的有利性对房地产商而言，网络拓展了房地产营销手段，丰富了营销内容，使其表现手法丰富多彩，包括详尽的文字介绍、户型的图片展示，还有三维动画效果、建筑环游、平面广告、电视形成组合式营销，相比传统广告投资少、效果好、收益高。采用电子商务可以有效提高企业竞争力，可以异地遥控项目，在网上策划和修订方案，决策者可以针对市场行情迅速做出反应，调整公司战略。

        对于消费者，可以方便查阅数据资料，真正做到货比三家。通过移动终端（3G 手机）无时空限制地与房地产交易人员、律师、公证人员、政府职员交流，而且可以配合网站相关服务，如在线咨询，挑选适合自己的户型；向设计师提出自己的意见，做到户型设计人人参与。通过第三方了解某一房地产公司情况、口碑等信息，使双方达到信息均衡，权益保护得到保障。

        对政府而言，更容易监督和调控房地产市场，保持房地产业健康有序发展。

        2、技术安全上的可行性

        电子商务本身需要较高的技术含量。目前，电子商务采用的技术安全手段主要包括：

        (1)防火墙技术。一种隔离控制技术，在某个机构的网络和不安全的网络之间设置屏障，阻止信息资源的非法访问。

        (2)数据加密技术。电子商务采用的最主要的安全措施，在信息交换阶段使用某种加密算法来保护信息。

        (3)数字签名。数字签名技术是实现交易安全核心技术之一，它实现的基础就是加密技术，是附加在数据单元上的一些数据，或是对数据单元所作的密码变换。

        (4)数字证书。数字证书是用电子手段来证实一个用户的身份及他对网络资源的访问权限。

        (5)消息摘要。信息摘要也称为 Hash编码法或MDS编码法，消息摘要是一个惟一对应一个消息的值，由单向 Hash 加密算法对所需加密的明文直接作用，生成一串128bt 的密文。

        (6)社会安全证明。社会安全证明是与身份证互补的另一种人身证明、诚信记录。单纯通过网络登记还不够安全，应扩展到多领域考察，多方诚信捆绑验证。因此，设计出社会安全证明，不仅仅是为了维护网络购物的交易安全，同样对整个社会的安全稳定也具有深远意义。

        3、政府参与的必要性

        房地产行业要实现信息化需要政府的参与和帮助。独立出专门从事虚拟市场的政府部门，用以监督市场交易、办理相关业务、打击违法犯罪和保护消费者权益。首先，提供一个以政府为基础的交易平台，以新房交易、二手房交易、房屋租赁、材料交易、装饰装修、设计勘察为内容的房地产行业门户网站，这个网络平台需要连接房地产公司、消费者、律师事务所、设计院、装饰装修公司、政府职能部门、银行等；其次，政府需要提供一个技术标准，完善的法律体系、税收体系、便利的银行支付体系与之相配套；再次，要对交易环节进行监督，提供财政、货币、法律等政策保证其有效运转。

        4、常用的几种电子商务模式

        (1)B2C 电子商务模式。B2C 模式(business to customer)，即企业对消费者的一种网上零售，是商家最常用的电子商务模式，它为消费才提供各种商品和服务。B2C模式无法保障消费者的权利不受侵犯；互动性不够；快捷性无法体现；第三方监督者的权利和义务。

        (2)C2C 模式流程。C2C 模式(customer to customer)，即消费者对消费者的一种网上零售，淘宝网就是这种模式。C2C交易模式主要受新潮青年消费者喜欢，存在的主要问题有：注册认证、交易诚信、税务、电子商务法律法规体制、沉淀资金、物流配送等问题。

        (3)G(C2C)电子商务模式。如图 1 所示，G（C2C）电子商务贸易的参与主体有三方组成即弱势参与者（C）、强势参与者（C）、监督者（G）组成，由两方参与改为三方参与，三方互有利益关系，互相制约，达到最好的均衡。弱势参与者为信息、资金、取证相对弱小的一方；强势参与者恰恰相反，因此，有必要增强弱势参与者的信息拥有量，平衡强势参与者的优势，保持交易的相对公平性。第三方由公证员、律师、政府工作人员组成。

       

        三、房地产电子商务的G（C2C）模式

        1、新房交易中的 G(C2C)电子商务模式如图2 所示，在 G(C2C)模式中，政府将成为第三方监督者，其作用是：维持市场秩序，保护消费者权益。政府官方提供一个交易平台，与公安机关、银行金融机构、房产管理部门、税务部门、土地管理局等部门实现数据共享，从注册开始进行层层安全过滤，有效维持平台进行公平、公正的交易，缩短办理手续的繁琐过程。

        交易过程中始终有三方参与，即购房者、开发商、政府。房地产开发商会利用网络开展一系列楼盘的宣传，使用组合营销来达到预期的销售目标，其营销人员即为商家代表，每位代表都需要在网站进行注册。公安部门、发证机构CA、金融机构对每一位参与者进行验证，没有犯罪记录和出现过交易诚信问题的参与者将成功注册，获得参与交易的权利并获得交易钥匙。此外房地产开发商、购房者、政府专员也必须进行注册。注册号实行唯一性管理制度，只要出现一次严重违规将永久封号，终生不得参与平台交易。政府的参与形式是提供专业房地产导购员和后期律师，导购员的所得由政府补贴和成功交易提成两部分构成，律师的所得由政府补贴和开发商提供两部分构成。

        购房者进入交易平台后，需要选择一位政府提供的导购员。导购员应具有房地产专业背景知识，为消费者提供答疑和陪伴选房等服务。购房者找到合适的房子后，就可以虚拟在线看房，如楼盘、户型平面图、效果图、实地视频和3D动画软件等，并能身临其境。这些网络虚拟房产可作为证据被记录，如果广告效应远超出实际效果，将构成欺骗，通过网络可以随时启动法律诉讼程序。消费者可以自己去实地看房，也可以委托导购员代替自己去实地看房，但前提是导购员需处在委托者有购房意向的城市。除此之外，3G手机的应用可以实现消费者即使不在现场也可以通过导购员看到楼盘现场情况，期间需要开发商予以安排。当进行到签署合同和支付房款环节时，导购员的任务完成，消费者需要通过网络选择一位政府提供的律师陪伴其进行交易，律师负责审阅合同和交易过程的监督，防止开发商在合同中做文章，保障购房者所应得的权益。